W którym roku powstał rosyjski rynek nieruchomości? Struktura i funkcje rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Federacji Rosyjskiej jest jednym z nichnajwiększe segmenty gospodarki narodowej. Jednocześnie jego rozwój w dużej mierze zależy od stanu rzeczy w innych kluczowych sektorach gospodarki. Rynek nieruchomości w Rosji jest wrażliwy na kryzysy, na sytuację makroekonomiczną. W jaki sposób można prześledzić tę zależność na różnych etapach jej rozwoju? Jakie są główne okresy powstawania i rozwoju rynku nieruchomości w Rosji?

Rynek nieruchomości w Rosji: struktura

Biorąc pod uwagę główne etapy rozwoju ipowstanie rynku nieruchomości w Rosji, warto przyjrzeć się mu z punktu widzenia funkcjonowania 2 raczej różnych segmentów - dotyczy nieruchomości mieszkalnych i stosunków prawnych, których przedmiotem jest zakup i sprzedaż oraz dzierżawa nieruchomości komercyjnych.

Można zauważyć, że obie te sfery spełniają szereg ważnych funkcji dla gospodarki narodowej Federacji Rosyjskiej:

- stymulowanie popytu na rynku kredytowym;

- stymulowanie podaży na rynku budowlanym;

- stymulowanie wzrostu podaży pieniądza w wielu innych segmentach działalności - doradztwo w zakresie nieruchomości, produkcja materiałów budowlanych, lakierów, farb, wykończeń, tapet;

- rozwiązywanie pilnych problemów społecznych związanych z zapewnieniem obywatelom mieszkań;

Tak więc rynek nieruchomości jest jednym z najważniejszych czynników napędzających wzrost gospodarczy kraju jako całości. Zastanówmy się teraz, jak powstały i rozwinięte zostały jego najważniejsze segmenty.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Rosji: pierwsze lata rozwoju

W którym roku powstał rosyjski rynek nieruchomości w sferze transakcji z nieruchomościami mieszkalnymi? Istnieje kilka punktów widzenia na ten wynik.

Według wielu badaczy rynek mieszkaniowynieruchomości w odpowiednim segmencie zaczęły powstawać w 1990 r. - po publikacji ustawy "O nieruchomości", która zatwierdziła instytucję własności prywatnej w ZSRR - po raz pierwszy od dłuższego czasu. Wcześniej w Związku Radzieckim ta lub ta nieruchomość, w tym mieszkania, znajdowała się w osobistym posiadaniu obywateli. Ale nie w prywatnej własności - odpowiednia instytucja w ZSRR kojarzyła się głównie z systemem kapitalistycznym, który ideologicznie sprzeciwiał się socjalistycznym zasadom.

Z chwilą przyjęcia ustawy "O własności",obywatele ZSRR byli do dyspozycji domów i mieszkań, które do tego czasu nabyli w porządku efektywnych form pożyczek. Trzeba powiedzieć, że te pożyczki były dość odległe od programów hipotecznych, które są znane dzisiejszemu człowiekowi z ulicy, ale do pewnego stopnia podobne do nich. Właściciele byli również w stanie sprzedać swoją nieruchomość na rynku.

Czynnik prywatyzacji

Z kolei od 1992 r. Na dużą skalęprywatyzacja mieszkań otrzymanych do tego czasu od państwa. To z góry określiło powstawanie dużych wolumenów dostaw na rynku, a ze względu na fakt, że bezpłatna dystrybucja mieszkań od państwa została zminimalizowana (z wyjątkiem niektórych programów socjalnych), pojawił się również popyt na nieruchomości.

Jeśli mówimy o tym, kiedy powstał ryneknieruchomości w Rosji, można poruszać się tak samo na okres rozpoczęcia prywatyzacji mieszkań publicznych. To znaczy, jest rok 1992. Jednak niektórzy eksperci uważają, że rosyjski rynek nieruchomości powstał w 1991 roku, tuż po pełnym ustawie "Na własność", a pierwsze komercyjne transakcje sprzedaży mieszkań zaczęły być realizowane. Jednak ze względu na dość niewielką podaż i popyt, mechanizmów, które charakteryzowały rynek wcześniej, nie można było uznać za w pełni rynkowe. Dopiero wraz z początkiem prywatyzacji zaczęły powstawać.

Tak więc etapy tworzenia rynkunieruchomości w Rosji, jeśli mówimy o segmencie mieszkaniowym, rozsądniej jest odliczyć od 1992 roku. Inną kwestią jest to, że odpowiednia sfera stosunków handlowych zakładała obecność nie tylko instytucji własności prywatnej, ale także dużej liczby mechanizmów prawnych i finansowych, dzięki którym można by prowadzić transakcje kupna i sprzedaży mieszkań. Rozważ ten aspekt bardziej szczegółowo.

Kiedy prawne mechanizmy rynku nieruchomości Federacji Rosyjskiej?

Tak więc, w którym roku powstał rosyjski ryneknieruchomości, jeśli mówimy o segmencie mieszkaniowym, teraz wiemy - w 1992 roku. Jednak w swojej pierwotnej formie funkcjonował w ramach przestarzałych mechanizmów prawnych, które wciąż były nastawione na okres socjalizmu. Nie trzeba dodawać, że nawet Konstytucja była wtedy nieobecna. Ale w 1993 pojawiła się. Później ustawy o państwowej rejestracji praw do nieruchomości zostały przyjęte i uchwalone w 1997 r., A hipoteki w 1998 r.

Instytucje prawne i finansowe: wpływ na rozwój rynku

Tak więc, pomimo faktu, że rosyjskiRynek nieruchomości powstał w 1992 roku i potrzebował czasu, aby zdobyć odpowiednie mechanizmy legitymizacji transakcji kupna i sprzedaży, a także pożyczek.

Właściwie to, że ustawodawcaZatwierdzono poziom programów hipotecznych, z góry ustalono początek nowego etapu rozwoju rynku mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej, charakteryzującego się stałym wzrostem popytu, a co za tym idzie, cen nieruchomości. Jeśli chodzi o periodyzację, odpowiada on latom 2000 przed początkiem kryzysu w latach 2008-2009.

Przyjrzyj się bliżej jej szczegółom.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej: od początku lat 2000 do kryzysu lat 2008-2009

Główne czynniki rozwoju rynku rosyjskiegonieruchomości w analogicznym okresie były zatem programami hipotecznymi (popyt na nie stał się szczególnie intensywny w połowie lat 2000), rosnącymi zarobkami obywateli, a także ciągle wysokim popytem na mieszkania. W rezultacie ceny mieszkań w 2000 roku szybko rosły. Kryzysowe zjawiska w gospodarce, które przewidywałyby spowolnienie na rynku kredytów hipotecznych, a także spadek popytu na mieszkania ze względu na niższe stopy wzrostu płac, mogły przyczynić się do ich spadku.

Podobne warunki powstały jesienią 2008 roku, kiedyNa tle negatywnych wskaźników finansowych rynku światowego pojawiły się również problemy w rosyjskiej gospodarce. Dochody obywateli Federacji Rosyjskiej w okresie do około 2010 r. Przestały rosnąć, przynajmniej w tempie obserwowanym przed kryzysem jesieni 2008 r. Banki zaczęły bardziej rygorystycznie oceniać wypłacalność kredytobiorców hipotecznych, w związku z czym stopa kredytów mieszkaniowych spadła.

W rezultacie w czasie kryzysu w latach 2008-2009 cenynieruchomości w Federacji Rosyjskiej znacznie się zmniejszyły. Jednak wraz z ustabilizowaniem się sytuacji makroekonomicznej w Rosji, ponownie zwiększył się wzrost dochodów obywateli, banki stały się bardziej aktywne pod względem kredytów mieszkaniowych, a rosyjski rynek nieruchomości, który już się odbył, wkroczył w nowy etap rozwoju. Badamy jego cechy.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych Federacji Rosyjskiej: od 2010 r. Do kryzysu 2014 r

Na tle znacznego wzrostu intensywnościkredyty mieszkaniowe, utrzymujący się wysoki popyt w danym okresie w Federacji Rosyjskiej po raz kolejny zaczął gwałtownie rosnąć ceny nieruchomości. Jednak trend ten, jak twierdzą analitycy, nie był charakterystyczny dla wszystkich rosyjskich regionów. W szczególności w największych miastach Federacji Rosyjskiej, przede wszystkim w Moskwie, Petersburgu, wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych nie był tak zauważalny w kategoriach względnych. Jest to głównie przypisywane przez analityków do nasycenia rynku. Pomimo faktu, że największe miasta Federacji Rosyjskiej pozostały atrakcyjne dla relokacji, rozwój rynku mieszkaniowego w Moskwie i Sankt Petersburgu w pewnym stopniu zrównoważył wysoki popyt na nieruchomości.

Nowy kryzys i rynek nieruchomości

W każdym razie, w wielu innych miastach Federacji Rosyjskiej wz powodu braku podaży ceny nieruchomości rosły systematycznie. Czynnikiem spowolnienia może być także kryzys w gospodarce. Te w związku z komplikacją sytuacji w polityce zagranicznej, taniem ropy i niektórymi problemami strukturalnymi w gospodarce narodowej Federacji Rosyjskiej pojawiły się w 2014 r.

Dochody ludności ponownie wzrosły. Szczególnie negatywnie, nowy kryzys dotknął sektor bankowy - Bank Centralny był zmuszony podwyższyć stopę refinansową, a komercyjne instytucje pożyczkowe z kolei zaostrzyły warunki udzielania kredytów. W rezultacie rynek kredytów hipotecznych znacznie zwolnił. Czynniki te z góry wyznaczały nową recesję na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej.

Jakie są perspektywy dla tego obszaru własności i stosunków prawnych w związku z obecną sytuacją gospodarczą?

Mieszkaniowy rynek nieruchomości Federacji Rosyjskiej: perspektywy

Rozważane etapy rozwoju rynkunieruchomości w Rosji sugeruje, że kryzys dla odpowiedniego segmentu nie jest nowy. Podczas recesji w latach 2008-2009 zaobserwowano taki sam spadek cen mieszkań, jak w przypadku kryzysu z 2014 r., A dynamika kredytów hipotecznych spadła. Ale gdy tylko poprawił się stan gospodarki, sytuacja w segmencie nieruchomości mieszkalnych również poprawiła się w tym samym czasie ze względu na stale wysoki poziom popytu na mieszkania.

Oczekiwanie na działanie rządu

Wyjdź z kryzysu 2008-2009, rosyjskiGospodarce sprzyjały wysokie ceny ropy naftowej, począwszy od 2011 r., Wynoszące około 100 USD za baryłkę. Czy będzie powrót do nich teraz, kiedy "czarne złoto" jest kilka razy tańsze - wielkie pytanie. Jeśli tak jest, prawdopodobnie zadziała po faktycznym wpływie na wzrost rosyjskiej gospodarki. Jeśli nie, to prawdopodobnie będziemy musieli poczekać, aż zaczną funkcjonować programy przyjęte przez rosyjski rząd w celu ustabilizowania sytuacji w gospodarce narodowej, mające na celu zapewnienie zastąpienia dochodów z ropy naftowej.

W związku z tym sytuacja na rynku mieszkaniowymnieruchomości zależy od tego, jak udana jest polityka państwa w zakresie dostosowania gospodarki rosyjskiej do nowych warunków panujących na rynku światowym.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Federacji Rosyjskiej: tworzenie i rozwój

Więc dowiedzieliśmy się, w którym roku powstałRosyjski rynek nieruchomości i jego rozwój - w segmencie mieszkaniowym. Badamy teraz specyfikę innej sfery, mianowicie nieruchomości komercyjne. Transakcje sprzedaży i leasingu realizowane są w odniesieniu do takich obiektów jak budynki biurowe, centra handlowe, hotele, magazyny, garaże, obiekty przemysłowe, stadiony.

Czy prywatyzacja była istotna w biznesie?

Na początku artykułu ustaliliśmy, że w mieszkaniusegment rosyjskiego rynku nieruchomości powstał w 1992 r. - kiedy rozpoczęła się prywatyzacja. Jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne, nie było takich zjawisk rynkowych w odpowiedniej dziedzinie, kiedy państwo przeniosło własność nieodpłatnie prywatnym właścicielom na dużą skalę. W związku z tym prywatyzacja prywatnych nieruchomości komercyjnych, choć miała miejsce w Federacji Rosyjskiej, nie mogła stać się tak silnym motorem wzrostu segmentów, jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych.

Dlatego możemy to stwierdzićW segmencie komercyjnym rosyjski rynek nieruchomości powstał w tym samym roku 1991, kiedy zaczęła działać ustawa "O własności prywatnej". Kolejnymi czynnikami napędzającymi jego wzrost były ponownie programy pożyczkowe, ale już dostosowane do sfery komercyjnej, a także intensywny rozwój rosyjskiej gospodarki, szczególnie na początku XXI wieku.

Czynnik ekonomiczny jest uniwersalny dla wszystkich segmentów.

Podobnie jak w segmencie mieszkaniowym, rynekNieruchomości komercyjne okazały się wrażliwe na kryzys lat 2008-2009. Również recesja w 2014 i 2015 roku miała na nią negatywny wpływ. Dlatego też perspektywy dalszego rozwoju tego sektora gospodarki narodowej zależą również od trendów makroekonomicznych.

Jednak w przeciwieństwie do głównych obywatelisprzedających i kupujących na rynku nieruchomości mieszkaniowych, odpowiednie podmioty w segmencie komercyjnym - przedsiębiorstwa, mogą mieć większy wpływ na procesy gospodarcze w kraju. Tym samym realizacja programów państwowych zmierzających do modernizacji gospodarki zależy w dużej mierze od intensywności działalności komercyjnej przedsiębiorstw prywatnych.

Dlatego w biznesie dużo robimytak, że sytuacja w gospodarce narodowej Federacji Rosyjskiej nabrała bardziej pozytywnego trendu. W rezultacie - w celu stymulowania dalszego rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych.

Podsumowanie

Tak więc ustaliliśmy, który rokRosyjski rynek nieruchomości pojawił się w segmencie mieszkaniowym i komercyjnym, podkreślając główne etapy jego rozwoju. Główne czynniki wpływające na stan rzeczy w danej dziedzinie gospodarki narodowej mają głównie charakter makroekonomiczny. Jeśli sytuacja w gospodarce kraju charakteryzuje się przewagą pozytywnych tendencji, rynek nieruchomości w obu segmentach aktywnie się rozwija.

Jeśli chodzi o cechy jego rozwoju w mieszkalnych iW sferze komercyjnej można przede wszystkim zauważyć, że rosyjski rynek nieruchomości powstał w specjalnych warunkach przejścia od socjalistycznego do kapitalistycznego modelu gospodarczego. Instytucje prawne i finansowe niezbędne do jego pełnego funkcjonowania nie pojawiły się natychmiast.

Jednak w obecnej formie rynek rosyjskinieruchomości rozwijają się zgodnie z tymi samymi zasadami, które są charakterystyczne dla większości państw kapitalistycznych. Kształtowanie się cen na nim występuje z powodu obiektywnej równowagi podaży i popytu. Wyjaśnia to zależność jego rozwoju od sytuacji całej gospodarki. Jeśli istnieje efektywny popyt, wówczas dynamika rynku będzie dodatnia.