Naprawy kapitałowe budynków mieszkalnych: zapłacić czy nie? Stopa naprawy kapitału budynku mieszkalnego

W przychodach z opłat za mieszkania i usługi komunalne, skierowaneobywateli Federacji Rosyjskiej, jest linia - "poważne naprawy". Jakie są prawne podstawy do przedłożenia go do odpowiedniego dokumentu płatności? Jakie struktury są odpowiedzialne za pobieranie wpływów finansowych od obywateli w tych celach, a także za praktyczne przeglądy?

Czy muszę płacić za naprawy kapitału?

Tak, zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej,na pewno. Odpowiednie korekty aktów prawnych dokonano w 2014 r. Właściciele mieszkań są zobowiązani do wniesienia wkładu pieniężnego w wysokości określonej przez taryfy zatwierdzone przez organy ustawodawcze danego podmiotu Federacji Rosyjskiej i są obliczane na podstawie powierzchni mieszkania. Oznacza to, że odpowiednia kwota ustalona przez władze jest pomnożona przez liczbę metrów kwadratowych mieszkania.

Tak więc, jeśli martwiliśmy się o to pytaniezjawiska, takie jak remonty budynków mieszkalnych (płatne lub nie), a my na nie odpowiedzieliśmy. Należy dokonać odpowiedniego wkładu. Jednocześnie RF LC zawiera przepisy, na podstawie których właściciele apartamentów zachowują swoje prawa własności do wkładów finansowych. Jeżeli obywatel sprzedaje mieszkanie, za które dokonał wpłat na główne naprawy, prawa do użytkowania odpowiednich aktywów przechodzą na kupującego.

Remont budynków mieszkalnych: informacje ogólne

Istnieją dwa główne schematy, w ramach których możliwe jest odnowienie budynków mieszkalnych. Prawo zakłada, że ​​są one prawnie równoważne - jest to wybór obywateli.

Pierwszy system to użycie specjalnegofundusze regionalne - instytucje w statusie organizacji pozarządowych. Drugi - utworzenie oddzielnego konta, które będzie gromadzić środki na remont.

W pierwszym przypadku czas i proceduranaprawy są rejestrowane w specjalnym programie regionalnym. W drugim scenariuszu to źródło jest również ważne, ale obywatele w ramach ustalonych kryteriów mogą dostosować odpowiednie warunki do wykonywania niezbędnych prac.

Zwykle każdy dom mieszkalny ma żywotnośćzgodność z przepisami. Jeśli do czasu, gdy budynek zgodnie z kryterium podlegającym naprawie, obywatele nie utworzyli specjalnego konta, podlega on jurysdykcji operatora regionalnego.

Koszt głównych napraw w komunalnych zasobach mieszkaniowychnosi odpowiednie władze lokalne. Wkład w remont generuje właściciela. W tym przypadku jest to gmina. Ale w prywatnym mieszkaniu wielorodzinnym obowiązek ten spoczywa na właścicielach mieszkań.

Gdzie wpływy pójdą

Jak zostaną dostarczone właścicieleWpływy na naprawy kapitałowe zależą od wybranej opcji akumulacji środków. Ich ustawodawstwo przewiduje, jak wskazano powyżej, dwa: na odrębnym rachunku lub na regionalnym koncie operatora. W pierwszym przypadku wpływy są najczęściej wysyłane przez HOA, w drugim - agencja rządowa zajmująca się remontem budynków mieszkalnych. Jeżeli budynek mieszkalny jest zarządzany przez spółkę zarządzającą, wówczas przypisuje się do niego odpowiednie obowiązki dotyczące dostarczania rachunków obywatelom.

Warunki remontu

Remont wielozadaniowydomów przewidzianych przez ustawodawstwo, jest przeprowadzana w terminach, które zależą, po pierwsze, od okresów remontowych ustalonych dla poszczególnych elementów struktury budynku mieszkalnego, a po drugie, od sposobu tworzenia odpowiedniego kapitału.

W przypadku akumulacji gotówkioperatora regionalnego, przegląd jest przeprowadzany zgodnie z zatwierdzonym programem. Z reguły domy, które mają znaczny stopień zużycia, są przede wszystkim naprawiane. W odniesieniu do scenariusza, w którym fundusz kasowy na remont budynków wielorodzinnych jest do dyspozycji HOA, należy zauważyć, że terminy określone w programie regionalnym wskazują moment, w którym należy przeprowadzić odpowiednie prace. Oczekuje się zatem, że HOA mogą realizować je nawet szybciej niż może to zrobić operator regionalny.

W przypadku spraw dotyczących napraw kapitałowychinstytucja publiczna, ważny czynnik w kształtowaniu porządku domów do remontu - to dyscyplina płatnicza właścicieli mieszkań. Jeśli obywatele nie są zbyt chętni, by terminowo płacić rachunki za mieszkania i usługi komunalne, może to wpłynąć na warunki remontu w ich domach. Jeśli jednak pogorszenie stanu budynku mieszkalnego w oczywisty sposób utrudnia eksploatację, to niezależnie od wartości zaległych płatności za media, naprawy można przeprowadzić w tym obiekcie tak szybko, jak to możliwe.

Pomoc budżetowa

Bez względu na formę akumulacjikapitału, mającego na celu remont, pomoc dla obywateli, którzy przekazują fundusze na utrzymanie domu, może zapewnić państwo. Tak więc, w budżetach wielu regionów, fundusze są zobowiązane do rekompensowania odpowiednich kwot o 50-100%, w zależności od kategorii społecznej obywatela.

Specyfika regionalnych operatorów

Rozważmy bardziej szczegółowo specyfikę działań tych osóbwiększość operatorów regionalnych, o których wspominaliśmy powyżej. Czym są te instytucje? W większości przypadków jest to organizacja non-profit podlegająca organowi wykonawczemu w regionie, która jest odpowiedzialna za remont budynków mieszkalnych. Zazwyczaj struktura rządu, która ustanawia operatorów regionalnych, nazywa się Ministerstwem Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych lub w podobny sposób.

Główną funkcją omawianych operatorów,- pełna kontrola nad taką procedurą jak gruntowny remont domu, począwszy od wysyłania paragonów do obywateli, a kończąc na procedurach akceptacji prac budowlanych związanych z aranżacją budynku. Odpowiedzialność finansowa za działalność rozważanych struktur najczęściej spoczywa na rządzie podmiotu federacji.

Działalność regionalnych operatorówzakłada się, że jest bardzo przejrzysty: na przykład informacje odzwierciedlające wyniki działań tych organizacji są zazwyczaj publikowane na ich stronach internetowych. W ten sposób każdy właściciel będzie mógł zobaczyć, jak powiększył się fundusz monetarny na naprawy kapitałowe budynków mieszkalnych, który sam regularnie uzupełnia, aby zapoznać się z listą prac do wykonania w domu lub z informacjami na temat wyników wykonawców.

Podobna przejrzystość regionalnaoperatorów związanych z dążeniem władz do zwiększenia zaufania obywateli. Aby nikt nie zadaje pytań, czy przeprowadzić gruntowny remont budynków mieszkalnych, czy zapłacić, czy nie, za odpowiednie usługi. Ludzie muszą zrozumieć, że operator jest stabilną strukturą i nie zniknie nigdzie z wypłaconymi pieniędzmi.

Specyfika programów regionalnych

Jakie cechy programów regionalnych, zgodnie z którymi organizacje pozarządowe odpowiedzialne za remont budynków mieszkalnych, wdrażają odpowiednie procedury?

W rzeczywistości są one listą mieszkaniowąbudynki zbudowane na temat federacji i doświadczające obiektywnej potrzeby naprawy dachów, fasad, fundamentów i innych elementów, które mają ślady zużycia. Program nie obejmuje domów uznanych w określony sposób za awaryjne, a także budynków, które nie zawierają elementów wspólnej własności w ich strukturze.

Najważniejszy element programu, który regulujegłówne remonty budynków mieszkalnych, - harmonogram odpowiednich prac. Powstaje on na podstawie wielu czynników: na przykład stopnia deprecjacji budynków, ich długości życia, aw niektórych przypadkach wielkości długu obywateli dla usług komunalnych, jak zauważyliśmy powyżej.

Jaką metodę gromadzenia kapitału wybrać?

Dowiedzieliśmy się, że są dwa sposoby gromadzeniakapitał, który można następnie przesłać na remont domu mieszkalnego: za pośrednictwem operatora regionalnego lub za pośrednictwem HOA lub przy udziale firmy zarządzającej. Która droga jest lepsza? Być może nie ma między nimi dużej różnicy?

Główną zaletą odwołania do regionudla operatora - oszczędność czasu. Obywatele nie będą musieli spędzać czasu na formalnościach związanych z decyzją o finansowych i innych kwestiach organizacyjnych związanych z wdrażaniem przepisów ustawy o remontach budynków mieszkalnych. Usługi poszczególnych organizacji pozarządowych są bezpłatne. Jednak ten format działań charakteryzuje się wyraźną wadą - remont może być przeprowadzony tylko w okresie określonym przez program regionalny, jak już wspomniano powyżej.

Dlatego jeśli najemcy liczą na toaby móc przeprowadzić gruntowny remont domu, nie zgodnie z harmonogramem, ale z konieczności muszą zainicjować otwarcie specjalnego rachunku, na którym zgromadzone zostaną niezbędne fundusze. Oczywiście w tym przypadku będziesz musiał poświęcić czas na rozwiązywanie wielu problemów organizacyjnych. Jednak w strukturze HOA, z reguły zawsze są ludzie kompetentni w rozwiązywaniu takich trudności. Oczywiście jest mało prawdopodobne, że zgodzą się na wykonanie pracy za darmo, ale wynik oczekiwany przez obywateli zwykle uzasadnia odpowiednie koszty. Dlatego taki scenariusz jest w pełni przyjęty przez wielu właścicieli domów, którzy planują regularny remont budynków mieszkalnych. Niezależnie od tego, czy pracownicy Stowarzyszenia Właścicieli domów płacą, a jeśli tak, to ile jest kwestii ustalonej na odpowiednich spotkaniach.

Podajmy więc główne zalety opcji, w której operator regionalny zarządza funduszami:

• odpowiednia struktura rozwiązuje wszystkie niezbędne problemy organizacyjne;
• działalność regionalnych operatorów nie jest płatna;
• Odpowiedni typ organizacji nienastawionych na zysk powinien publicznie zgłosić za swoją pracę.

Główną wadą tego programu: warunki rzeczywistego przeglądu mogą się różnić od tych, które są pożądane dla właścicieli mieszkań.

Zastanów się nad głównymi zaletami otwarcia własnego konta zarządzania gotówką na naprawy:

• Możesz ustawić dowolne terminy na zamówienie niezbędnych prac i usług;
• możesz wybrać opłacalnych i gwarantowanych jakościowo kontrahentów;
• istnieje możliwość elastycznego uregulowania wysokości składek na remont.

Główna wada tego schematu: organizowanie interakcji HOA z różnymi kontrahentami i organami regulacyjnymi wymaga czasu. Ale, jak zauważyliśmy powyżej, w strukturze stowarzyszeń właścicieli domów są zwykle przedsiębiorczy obywatele, którzy są gotowi pomóc w rozwiązaniu istotnych problemów.

Jak zorganizować niezależne zarządzanie kapitałem?

Możliwe, że decydują się na to obywatelena własną rękę, bez korzystania z usług operatora regionalnego. Tym samym finansowanie remontu budynków mieszkalnych będzie w pełni kontrolowane przez samych najemców. Jak zorganizować samorząd w zakresie rozwiązywania problemów związanych z remontem?

Po pierwsze, HOA powinien funkcjonować w domu. Może jednak służyć tylko konkretnemu budynkowi mieszkalnemu. Jeśli jest kilka domów, dozwolona jest całkowita liczba mieszkań nie przekraczająca 30, pod warunkiem, że znajdują się one w jednym miejscu.

Na spotkaniu właścicieli domów powinno byćustaliła wielkość odpowiedniego wkładu na remont kapitalny każdego mieszkania. Jego minimalna wartość nie może być mniejsza niż taryfa ustalona w regionalnych aktach prawnych regulujących sektor mieszkaniowy i utilities. Przegląd jest w istocie zbiorem usług świadczonych przez organizacje budowlane. Konieczne jest zatwierdzenie listy odpowiednich usług. Jednak nie powinna ona zapewniać mniejszej ilości pracy niż określono w programie regionalnym. Obywatele muszą również zdecydować o harmonogramie remontu. Nie mogą być późniejsze niż przewidziane w programie regionalnym.

Właściciele mogą również decydowaćzwiększyć lub zmniejszyć kwotę składek na remont. Ale odpowiednie wartości powinny mieścić się w granicach ustalonych przez prawo. Środki, które zostały już zebrane na potrzeby remontu, nie mogą zostać wypłacone bez szeregu ważnych dokumentów, a mianowicie: protokołu walnego zgromadzenia, którego porządek obejmuje przegląd, umowy z kontrahentami, certyfikat przyjęcia i protokół końcowy odzwierciedlający wykonaną pracę.

Kwota płatności

Powyżej, zauważyliśmy, że kluczowe wskaźniki, napodstawą są wydatki właścicieli związane z utworzeniem odpowiedniego funduszu finansowego - stopa remontu zatwierdzonego w danym regionie budynku mieszkalnego, powierzchnia apartamentu oraz kwota rekompensaty za część wydatków obywateli z budżetu.

Określa się pierwszy składnik "formuły"władze regionalne. Na przykład stawka za remonty budynku mieszkalnego w Rostowie wynosi 6,60 rubla. na kwartał. m. Odpowiednia liczba jest ustalona w decyzji rządu regionalnego. W regionie Woroneża będą inne liczby, na podstawie których obliczane będą składki na remont budynków mieszkalnych, Moskwa ma prawo do ustanawiania własnych.

Oblicz opłatę przed zatwierdzeniemrząd regionalny w oparciu o metodologię opracowaną przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej, czyli na szczeblu federalnym. Zakłada się, że kwota odpowiednich składek jest obliczana na podstawie oszacowania całkowitej kwoty obiektywnych potrzeb gotówkowych związanych z pracą i usługami, które najprawdopodobniej zostaną utrzymane w celu doprowadzenia do utrzymania przeciętnego budynku mieszkalnego po kilku latach ciągłej eksploatacji.

Sankcje za nieprzestrzeganie wymogów prawa

Czy są jakieś kary, jeśliCzy obywatel decyduje, że nie chce przyczyniać się do remontu budynków mieszkalnych? Płacenie lub nie za to jest pytanie, które nie jest zadawane. Tak, są sankcje. Przedmiotowe płatności są przewidziane na poziomie ustawodawstwa federalnego. A jeśli dana osoba ich nie stworzyła, jest to uzasadniony powód utworzenia długu i późniejszego naliczenia kar w przypadku braku zapłaty. W przybliżeniu taki sam jak w przypadku odmowy przekazania środków na inne media. Jeżeli obywatel zasadniczo odmawia dokonania odpowiednich kwot i rekompensat związanych z opóźnionymi płatnościami, środki mogą zostać odzyskane od niego przez sąd.

Kto kontroluje przepływ funduszy?

Jeśli właściciele domów zdecydują, że przejdąkompetencje związane z remontem, operator regionalny, a następnie kto sprawuje kontrolę nad wydatkami odpowiednich funduszy? Powyżej zauważyliśmy, że pełna odpowiedzialność finansowa za wyniki odpowiednich organizacji nienastawionych na zysk spoczywa najczęściej na samorządzie regionalnym.

Dodatkowa miara ochrony funduszy - wprzeszkody w ich realizacji z rachunków operatorów regionalnych. W związku z tym bank zapłaci za remont budynku wielorodzinnego podwykonawcom tylko wtedy, gdy NPO odpowiedzialny za remont dostarczy protokół odzwierciedlający informacje o spotkaniu dotyczącym naprawy, a także umowę o świadczenie odpowiednich usług i certyfikat odbioru. Potrzebny będzie również ostateczny protokół dotyczący zatwierdzenia pracy wykonanej przez wykonawcę. Te same wymagania, nawiasem mówiąc, mamy wymienione powyżej, opisujące specyfikę zarządzania finansami na potrzeby przeglądu przez HOA.

Operatorzy regionalni są zobowiązani przesłaćinformacje dotyczące ich pracy, organów statystycznych, Federalnej Służby Podatkowej i innych instytucji, jeżeli wymaga tego prawo. W niektórych regionach zatwierdzono akty prawne, zgodnie z którymi operator regionalny musi co miesiąc wysyłać dane z inspekcji mieszkaniowej dotyczące napraw kapitałowych do inspekcji mieszkań. Obywatele mogą również zapoznać się z tymi informacjami za pośrednictwem strony internetowej.

W pracy organizacji pozarządowych tworzonych przez rządyregionów Federacji Rosyjskiej, nie oczekuje się, że będą bezpośrednio uczestniczyć jako podmioty stosunków prawnych osób. Wszystkie umowy podpisywane są przez osoby prawne odpowiedzialne przed władzami danego podmiotu. Odpowiednie struktury rządowe w regionach tworzą zarząd powierniczy urzędników - na przykład może to być pierwszy zastępca szefa regionu. Rada Powierników organizacji nienastawionych na zysk odpowiedzialnych za remont może również składać się z przedstawicieli struktur związkowych, organów ustawodawczych tego tematu.