Przypisanie mieszkania w nowym budynku - co to jest? Plusy i minusy nabywania nowych mieszkań w ramach umowy cesji

Jedna z najpopularniejszych metod inwestycyjnychna rynku nieruchomości - przeniesienie mieszkania w nowym budynku. Nie każdy to rozumie i często nowo przybyły po prostu nie chce się z tym angażować. Według statystyk prawie jedna piąta wszystkich budowanych domów jest sprzedawana w ramach tego programu. Jakie są główne zalety i wady tych ofert? Jakie jest ryzyko dla kupującego?

Przeniesienie mieszkania do nowego budynku: co to jest?

Cesja jest umową o przeniesienie praw dopozyskiwanie nieruchomości na rzecz strony trzeciej. Transakcja jest możliwa do czasu prowizji stanowej, gdy dokumenty dotyczące tytułu do lokalu w budynku mieszkalnym jeszcze nie istnieją. Inwestor, który kupił nowy dom od firmy budowlanej, przekazuje swoje prawa własności innej osobie za opłatą. Zazwyczaj inwestor otrzymuje od transakcji od 10 do 90% zysków z pieniędzy zainwestowanych w nowy budynek. Obowiązki i prawa do dewelopera są również przekazywane nowemu uczestnikowi we wspólnym budownictwie.

Przeniesienie własności mieszkania w nowym budynku można zrobić na dwa sposoby:

• Zgodnie z umową DM (sprzedawca spłaca dług inwestorowi i funduszowi kupującego, transakcja może zostać przeprowadzona kilka razy z jedną nieruchomością);
• Zgodnie z umową przedwstępną (niepodlegająca obowiązkowej rejestracji państwowej, ustanawia ona prawo sprzedawcy i kupującego do przeprowadzenia transakcji w przyszłości).

Wypłata środków odbywa się za zgodą stron.

Jak sprzedać mieszkanie w nowym zadaniu: etapy

Umowa zlecenia przechodzi przez cztery etapy realizacji:

1. Sprawdzana jest dokumentacja programisty:

• karta spółki;
• Memorandum Stowarzyszenia;
• certyfikaty rejestracji państwowej i rachunkowości w FTS;
• pozwolenia na budowę;
• deklaracja projektu;
• Dowód finansowania.

2 Sprzedawca ogłasza zamiar sprzedaży nieruchomości deweloperowi, po czym musi uzyskać od niego pisemną zgodę, a także dokumenty potwierdzające brak zobowiązań finansowych wobec firmy. Wymagane jest również uzyskanie notarialnej zgody małżonka na sprzedaż nieruchomości, zezwolenie od instytucji kredytowej (jeżeli mieszkanie zostało nabyte na zasadzie hipoteki), wyciąg z rejestru pomieszczeń mieszkalnych. Kupujący musi uzyskać notarialną zgodę małżonka i zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku oraz umowę o kredyt mieszkaniowy (z hipoteką).

3. Zawarta jest umowa cesji. Możesz to zrobić u dewelopera, w biurze nieruchomości lub prawniku.

4. Istnieje rejestracja państwowa umowy o przydział w wydziale Federalnej Służby Rejestracyjnej.

Czy możliwe jest przypisanie hipoteki?

Obecne ustawodawstwo rosyjskie stanowiże możliwe jest przeniesienie i ustanowienie hipoteki na mieszkanie w nowym budynku. W tym celu sprzedawca musi uzyskać pisemną zgodę instytucji kredytowej, ponieważ w całości przekazuje swoje zobowiązania pieniężne na rzecz kupującego. W ten sposób kupujący zobowiązuje się do spełnienia wszystkich warunków umowy kredytowej. Na tym etapie konieczne jest uważne przestudiowanie umowy kredytu mieszkaniowego, ponieważ bank ma prawo do dokonywania zmian według własnego uznania.

Podatki

Zgodnie z kodeksem podatkowym, ponastąpiło przeniesienie mieszkania w nowym budynku, podatek 13% musi zapłacić sprzedawca. Odliczenie dokonywane jest z kwoty zysku - różnicy między pieniądzem a początkowym kosztem mieszkania. W tym celu sprzedawca składa deklarację 3NDFL do inspekcji podatkowej.

Na przykład, jeśli mieszkanie zostanie kupione za 1 000 000 i sprzedane w ramach umowy przeniesienia na kwotę 2 000 000, kwota odliczenia podatkowego wyniesie 130 000.

Jeśli kupujący chce otrzymać ulgę podatkową na zakup nieruchomości, musi zażądać od sprzedawcy pokwitowania zapłaty podatków.

Plusy

Zarówno sprzedawca, jak i kupujący korzystają po dokonaniu cesji apartamentu w nowym budynku. Co to za korzyść?

Sprzedawca osiąga zysk ze sprzedaży. Jednocześnie jego wielkość może być kilkakrotnie większa niż pierwotnie zainwestowana kwota.

Korzyści dla kupującego:

• Niski koszt w porównaniu z wykończonymi mieszkaniami.
• Możliwość indywidualnego planowania.
• Nabyte legalnie czyste mieszkanie.

Przeciw

Pomimo faktu, że przeniesienie praw do mieszkaniaw nowym budynku - jednej z najpopularniejszych transakcji na rynku nieruchomości, nadal pozostaje ryzykowna. Do głównych zagrożeń należą:

• Upadłość firmy budowlanej.
• Anulowanie umowy cesji.
• Podwójna sprzedaż.
• Sprzedawca nie powiadamia o przypisaniu dewelopera.

Teraz opiszemy te momenty bardziej szczegółowo.

Firma budowlana upadłości

W okresie liczonym od chwilipaństwowa rejestracja jednostki przedpłatowej, a przed podpisaniem aktu przeniesienia domu do eksploatacji, posiadacz odsetek ma prawo przenieść swoje prawa do nieruchomości Głównym powodem zlecenia jest naruszenie standardów jakości przez dewelopera i wielokrotne odkładanie terminów budowy. Z reguły takie okoliczności wynikają z bankructwa dewelopera.

Po przesłaniu pierwszego akcjonariuszaprawa mieszkaniowe w nowym budynku, odpowiedzialność wobec nowego uczestnika DDU będzie ponosić wyłącznie deweloper. Jeśli programista naruszy DDU i nie wywiąże się z nałożonych na niego zobowiązań, wypowiedzenie umowy jest niemożliwe. Nowy akcjonariusz będzie musiał stawić czoła sporom sądowym bezpośrednio z deweloperem.

Początkowy uczestnik budowy może przenosićodpowiedzialność za działania dewelopera wynikające z umowy, tylko wtedy, gdy akceptuje gwarancję. Transakcje z gwarancją są niezwykle rzadkie.

Anulowanie umowy cesji

Przypisanie przy zakupie mieszkania w nowym budynku nie jestpowinny stać w sprzeczności z normami obowiązującego prawodawstwa i umowy o uczestnictwie we wspólnym budownictwie. Umowa cesji może zostać uznana za nieważną w następujących sytuacjach:

• Pierwotny udziałowiec nie wypełnił zobowiązań pieniężnych wobec dewelopera i banku.
• Z firmy budowlanej nie otrzymano pisemnej zgody.
• Nie otrzymano pisemnego zezwolenia od banku, jeżeli mieszkanie zostało zakupione przy zaangażowaniu funduszy kredytowych.

W obecności co najmniej jednego z powyższychpunkty umowy cesji są nieważne. Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego odpowiedzialność za zawarcie nieważnej umowy spoczywa w całości na pierwotnym uczestniku DDI. Jest on zobowiązany do zapłaty w całości przekazanych mu pieniędzy, a także do zapłaty odsetek i zwrotu strat poniesionych przez oszusta.

Podwójna sprzedaż

W 2011 r. Podjęto decyzję, wedługktóre wszystkie DDU podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej. Niestety rosyjskie ustawodawstwo w dziedzinie wspólnego budownictwa jest dalekie od doskonałości. W szczególności nie można wykluczyć ryzyka podwójnej sprzedaży przy przenoszeniu mieszkań w budowanych domach.

W praktyce często zdarza się, żepozbawieni skrupułów sprzedawcy zawarli umowę o dzieło z kilkoma kupującymi jednocześnie. Dzieje się tak, ponieważ zawarto przedwstępne umowy sprzedaży, których rejestracja w rosyjskim rejestrze nie jest warunkiem wstępnym. Prawo własności jest rozpoznawane w sądzie przez cesjonariusza, który po raz pierwszy zawarł umowę ze sprzedawcą. Aby przesłać pieniądze do sprzedawcy, powinien tylko po rejestracji państwowej DDU

Sprzedawca nie powiadomił programisty

Sprzedawca musi otrzymać od programistypisemna zgoda na sprzedaż mieszkania. W przeciwnym razie nowy posiadacz odsetek będzie ponosił straty związane z tym ryzykiem, w tym brak możliwości uzyskania odszkodowania od dewelopera do czasu anulowania DDU.

Na przykład, jeśli nowy posiadacz odsetek w sądzie chce odzyskać od firmy budowlanej karę za opóźnienie przekazania obiektu, zostanie odmówiony.

Spór o kontrakt w sądzie

W drodze orzeczenia sądowego osoby fizyczne i prawnemożna ogłosić niewypłacalność lub upadłość. W takim przypadku wszystkie transakcje związane z wydaniem kupna i zakupu nieruchomości są uznawane za nieważne w dwóch przypadkach:

• Gdy umowa sprzedaży wskazuje na celowo niską cenę.
• Transakcja miała miejsce mniej niż 12 miesięcy przed rozpoczęciem postępowania upadłościowego.

W praktyce sądowej zdarzają się przypadki, gdy jeden iTa sama przesłanka jest sprzedawana w ramach umowy cesji kilka razy. Następnie nowy uczestnik budowlany płaci za nabytą nieruchomość. Początkowy udziałowiec rozpoczyna proces upadłości, a transakcja zostaje uznana za nieważną. Tym samym nowy udziałowiec pozostaje nie tylko bez cennej przestrzeni życiowej, ale także bez pieniędzy wydanych na mieszkanie.

Unified Transfer Center

W Petersburgu i regionie LeningraduIstnieje wyspecjalizowana agencja - United Center of Assignment. Mieszkania w nowym budynku są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców niż drugie domy. Ponadto zadanie to jest dość skomplikowanym i czasochłonnym procesem, wymagającym jasnej znajomości norm prawnych.

Specjaliści Centrum mają duże doświadczenie w transakcjach w ramach umów cesji. Agencja posiada również własną bazę zweryfikowanych nieruchomości, która praktycznie gwarantuje prawną czystość transakcji.

Jeden z najbardziej ryzykownych, ale najbardziej dostępnych typównabycie nieruchomości - przeniesienie mieszkania w nowym budynku. Co to za umowa? Przez cesję rozumie się przeniesienie prawa do rejestracji nieruchomości od uczestnika wspólnej budowy na osobę trzecią. Ten rodzaj transakcji ma niezaprzeczalne zalety, ale także wiele istotnych wad. Aby uniknąć problemów z nieruchomościami w przyszłości, powinieneś powierzyć wsparcie transakcji wykwalifikowanym prawnikom. W Rosji istnieje tylko jedna wyspecjalizowana agencja zajmująca się takimi sprawami - Unified Transfer Center.